Cuando analizás un proyecto de inversión inmobiliaria, vas a encontrarte con varios indicadores financieros. Tres aparecen en casi todos los reportes: ROI, TIR y rentabilidad anual. Acá te explicamos qué significa cada uno y cuándo es útil cada métrica.
ROI — Retorno sobre la inversión
El ROI (Return on Investment) es el más simple de los tres. Mide cuánto ganaste respecto a lo que invertiste, expresado en porcentaje:
ROI = (Ganancia neta / Capital invertido) × 100
Ejemplo: invertiste $1.000 USD y recibiste $1.150 USD al final del proyecto. Tu ROI es del 15%.
Cuándo usarlo
El ROI es útil para comparaciones rápidas entre proyectos, pero tiene una limitación importante: no considera el tiempo. Un ROI del 15% en 6 meses es muy diferente a uno del 15% en 3 años.
TIR — Tasa Interna de Retorno
La TIR resuelve exactamente esa limitación. Incorpora el factor tiempo al cálculo, expresando el rendimiento de una inversión como una tasa anual equivalente.
En términos simples: la TIR responde a la pregunta “¿a qué tasa anual crece mi dinero en este proyecto?”.
Cuándo usarlo
La TIR es el indicador más completo para comparar proyectos con distintos plazos y flujos de caja. Si un proyecto tiene una TIR del 12% y el otro del 9%, el primero es más eficiente en el uso del tiempo.
Su limitación
La TIR asume que los flujos de caja intermedios se reinvierten a la misma tasa, lo cual no siempre ocurre en la práctica.
Rentabilidad anual
Es el indicador más directo para proyectos que generan renta periódica (alquileres, por ejemplo). Expresa cuánto rinde el activo por año respecto a su valor:
Rentabilidad anual = (Renta anual / Valor del activo) × 100
En Tokinm publicamos la rentabilidad estimada de cada proyecto como referencia, junto con el plazo esperado y la estructura del flujo de caja.
¿Cuál usar?
| Situación | Indicador recomendado |
|---|---|
| Comparar dos proyectos rápidamente | ROI |
| Proyectos con distintos plazos | TIR |
| Activos con renta periódica | Rentabilidad anual |
| Análisis completo | Los tres juntos |
El mejor inversor no es el que conoce más fórmulas, sino el que entiende qué información necesita para cada decisión.
Publicado en marzo de 2026
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